Dichiarazioni del presidente di Assoedilizia e di Federlombarda Edilizia Achille Colombo Clerici riprese dal Sole 24 Ore il 15 luglio2010

Dichiarazioni del presidente di Assoedilizia e di Federlombarda Edilizia Achille Colombo Clerici riprese dal Sole 24 Ore il 15 luglio2010

”La potenzialità edificatoria generale, derivante alle aree ed agli edifici, in virtù del loro coinvolgimento nel meccanismo della perequazione previsto dalle leggi regionali sul governo del territorio (ad esempio Regione Lombardia), costituisce un plusvalore connesso ad un contenuto del diritto di proprietà di natura pertinenziale e reale. Per le aree essa rappresenta un riconoscimento implicito di edificabilità: una qualificazione urbanistica. Nell’ambito perequativo tale potenzialità è cedibile a terzi, quale parte del contenuto del diritto reale di proprietà.

Temiamo che quella potenzialità possa essere soggetta ad imposizione ICI sulla base dell’attuale normativa (art. 36 comma 2 del DL 223/2006) e della interpretazione che se ne dà dagli uffici finanziari e da parte della giurisprudenza (una normativa ed una interpretazione che tra l’altro contestiamo) secondo la quale ricorre la tassabilità, non solo in assenza di piano attuativo che dia concretezza alla previsione pianificatoria, ma addirittura solo in presenza di semplice adozione del piano urbanistico da parte del consiglio comunale, anche se questo non è stato approvato.

Ciò in virtù del carattere non costitutivo, ma dichiarativo di questo provvedimento comunale che riconoscerebbe una qualità intrinseca dell’immobile, area o edificio che sia, ritenendo lo jus aedificandi come inerente oggettivamente, per sua natura, al suolo, sul quale può insistere eventualmente anche un edificio. L’atto comunale pianificatorio sarebbe dunque meramente ricognitivo (Cass.20256/08) della vocazione edificatoria del suolo.

Il PGT di Milano adottato oggi, peraltro, se non sono intervenuti emendamenti in proposito rispetto alla “Proposta” originaria, prevederebbe anche una potenzialità, incrementativa in termini di superficie, di carattere premiale (cioè additiva) nell’ambito del tessuto urbano consolidato, quando l’edificio sia sottoposto, nel suo complesso, ad interventi di riqualificazione energetica di una certa portata.

Anche tale volumetria è trasferibile. Non solo, ma le nuove costruzioni che rispondano a certi requisiti di ecosostenibilità godrebbero di un incremento volumetrico premiale consistente in una maggiorazione dell’ indice ordinario. Potrebbe darsi quindi che le Amministrazioni comunali, che avessero adottato PGT contemplanti la perequazione, si attivassero al fine di riscontrare per i singoli edifici (ove vi siano indici premiali ma la questione in questo caso è complicata dalla presenze di una condizione cui è subordinato il sorgere dello stesso diritto edificatorio) e per le singole aree interessate dalla stessa, l’applicabilità dell’ICI, secondo l’orientamento normativo-interpretativo dominante, da noi pur non condiviso.

Ed i proprietari interessati cosa debbono fare? Si debbono attivare con denunce in via di autoliquidazione? Si porrebbe poi in generale il problema della determinazione del valore imponibile: parametrato ad uno standard predisposto dalla Amministrazione o ai prezzi effettivi intercorsi nelle cessioni? L’una e l’altra delle soluzioni presentano criticità sul piano dell’equità fiscale”.

Richiesta di moratoria al Governo
Assoedilizia chiede dunque al Governo un urgente intervento legislativo modificativo della normativa in materia di tassabilità delle aree fabbricabili, al fine di evitare un perverso meccanismo fiscale gravemente e ingiustamente penalizzante nei confronti degli immobili (aree ed edifici) siti nei Comuni nei quali si siano varati piani di governo del territorio che introducano quel principio perequativo previsto da leggi regionali.

”Questi immobili – prosegue il presidente di Assoedilizia – potrebbero esser chiamati dalle Amministrazioni a pagare da subito (dopo l’adozione da parte del Consiglio comunale ed anche se il piano non verrà approvato) l’ICI sul plusvalore “additivo” loro riconosciuto dal PGT, anche se non si vorrà o non si riuscirà mai a vendere o a realizzare la relativa potenzialità edificatoria. Ed il criterio potrebbe valere non solo ai fini ICI, ma per tutta la fiscalità immobiliare”.